De acordo com o estudo “Realizing Potential in Logistics” da CBRE, entre 2019 e 2025 o stock logístico nacional aumentou mais de 30%, passando de cerca de quatro milhões de m² para 5,5 milhões de m².
Apesar deste crescimento expressivo, Portugal continua a enfrentar uma escassez estrutural de espaço disponível, com taxas de disponibilidade historicamente baixas: menos de 1% no Porto e 4% em Lisboa, valor fortemente influenciado pela região de Palmela, onde o indicador ultrapassa os 10%.
“Portugal enfrenta hoje uma das taxas de disponibilidade mais reduzidas da Europa, o que confirma a resiliência e a atratividade do mercado, mas expõe também um défice claro de espaços modernos. A modernização do parque logístico é, por isso, um imperativo para que o país consiga responder às necessidades futuras dos operadores e consolidar a sua posição estratégica no contexto europeu”, sublinha Nuno Torcato, Diretor Industrial e Logística da CBRE Portugal.
O setor mantém-se atrativo para os investidores. Até agosto de 2025, o valor transacionado em ativos industriais e logísticos atingiu 124 milhões de euros. Com as operações em curso, a CBRE estima que o ano encerre entre 280 e 360 milhões de euros, tornando 2025 um dos melhores anos de sempre para o segmento. Atualmente, a yield prime situa-se em 5,75% em Lisboa e 6% no Porto, acima da maioria dos setores imobiliários nacionais, exceto os centros comerciais.
Rendas prime aumentaram 40% em seis anos
A elevada procura e a falta de oferta impulsionaram a subida das rendas prime. Entre 2019 e 2025, os valores cresceram cerca de 40%, de 3,5€/m² para 5,5-6€/m². Este aumento coloca Portugal ao nível de mercados emergentes europeus como a República Checa, que registaram dinâmicas semelhantes.
A pandemia de Covid-19 foi um ponto de viragem. Antes de 2020, o take-up médio anual rondava os 200 mil m². No período pós-pandemia estabilizou em cerca de 400 mil m² anuais, praticamente o dobro do registado anteriormente. Em 2025, a tendência mantém-se: até agosto, o take-up ascendeu a 150 mil m², em linha com o mesmo período do ano anterior.
O desafio da obsolescência
A nível europeu, cerca de 30% dos ocupantes identificam ativos obsoletos nos seus portefólios, tornando esta uma das principais preocupações do setor. A CBRE destaca ainda o aumento das exigências técnicas na escolha de novos espaços, nomeadamente certificações ESG, eficiência energética e segurança. Em 2023 apenas um fator técnico era determinante; em 2025, esse número subiu para cinco.
Este cenário está a criar um “mercado a duas velocidades” (two-tier market), em que ativos modernos e sustentáveis captam rendas premium e registam baixa disponibilidade, enquanto os mais desatualizados enfrentam maior desocupação e descontos de renda.
Portugal em contraciclo com a Europa
Ao contrário da Europa Central, onde o excesso de stock fez aumentar as taxas de disponibilidade, Portugal continua sob forte pressão da procura. No país, a localização surge como principal critério para os operadores. Assim, mesmo com um parque logístico envelhecido, as rendas sobem de forma generalizada, tanto para ativos prime como não prime.
Este contexto, embora desafiante, representa também uma oportunidade para investidores e promotores apostarem no desenvolvimento de novos projetos e na requalificação de ativos existentes.
